⚡
Tableau de bord
Vue synthétique en temps réel
▸
🏗️ Indicateurs opérationnels
Surface terrain
—
IUS —
SBP totale
—
— PPE · — Loc · — Bur · — Spé
Nombre de lots
—
PPE / Locatif / Bur. / Spé.
Ratio terrain / CA
—
% du CA TTC
Prix moyen / m² SBP
—
CA TTC / SBP totale
Prix moyen / m² SUP
—
CA TTC / SUP totale
Coût constr. / m³ super
—
moy. pond. C1·C2·C3·C4 (hors sol)
Coût constr. / m³ infra
—
moy. pond. sous-sol + parking
Prix du terrain
—
Prix d'acquisition total
Valorisation / m² terrain
—
Prix terrain / surface terrain
Valorisation / m² SBP
—
Charge foncière / m² SBP
💰 Indicateurs financiers
CA TTC
—
Recettes totales (dyn.)
Total dépenses (dyn.)
—
avec FF Pari Passu
Marge Statique
—
Statique · —
Marge dynamique
—
Pari Passu · —
TRI projet avant PERFEE
—
Annualisé · plan financier dynamique
TRI projet après PERFEE
—
Annualisé · net de la performance fee
TRI fonds propres avant PERFEE
—
Annualisé · rendement des FP (effet de levier)
TRI fonds propres après PERFEE
—
Annualisé · net de la performance fee (effet de levier)
Frais financiers
—
Crédit + rémun. mezzanine · dyn. vs — stat.
Coût des fonds propres
—
Rémun. FP purs (hors mezzanine)
📅 Jalons projet
Foncier & autorisations
Chantier
Commercialisation
A
Identification du projet
▸
Nom du projet
Canton
Taux mutation/RF/cédule appliqués automatiquement
Commune (synchronise l'analyse commerciale L)
Mode de commercialisation
Statut
Variante (sélectionne une variante sauvegardée)
Image du projet (affichée en page 1 de l'export)
Durée totale projet (mois)
mois
Durée avant démarrage des travaux (Autorisation en force)
mois
Sépare études et chantier (repère « T » de l'échéancier)
Taux TVA (paramètre global — admin)
%
Configuré globalement (admin) · appliqué automatiquement à chaque projet ouvert
B
Foncier
▸
Terrain & prix d'achat
Surface du terrain
m²
Mode saisie prix terrain
Prix d'achat terrain
CHF/m²
Prix total terrain
53 679 500
Droits, émoluments & frais d'acquisition
Droits de mutation (RF)
% prix terrain
= montant calculé
— CHF
Émoluments du Registre foncier
% prix terrain
= montant calculé
— CHF
Frais de cédules hypothécaires
% de la base cédule
= montant calculé
— CHF
Honoraires apporteur d'affaires
% prix terrain
= montant calculé
— CHF
TOTAL TERRAIN (incl. frais)
61 017 488 CHF
Programmation
Indice d'utilisation (IUS)
Selon règlement communal
SBP totale calculée
69 017 m²
Répartition SBP par usage
| Catégorie | Part / saisie | SBP (m²) |
|---|---|---|
| Bureaux & activités | saisie directe | m² |
| Immo spécial | saisie directe | m² |
| SBP résiduelle (PPE + Locatif) | = auto | — |
| PPE / Villas (% de la résiduelle) | % |
— |
| Locatif (= résidu auto) | % |
— |
C
Revenus par usage
▸
▸C1 — PPE / Villas (vente)
— m² SBP
— m² SUP
— m² ss-sol
— m² pk
—
Efficacité SBP → SUP
Ratio sous-sol technique (part du SBP · 0 = aucun)
ratio
Surface / place parking
m²/pl.
Taille moyenne lot
m² SUP
Nombre de lots
297
Prix de vente moyen / lot
—
Mode calcul parking
Places / logement
pl./lot
Nb places parking
—
Prix de vente
CHF/m² SUP TTC
= HT
—
Prix parking
CHF TTC
▸C2 — Logements locatifs (capitalisation)
— m² SBP
— m² SUP
— m² ss-sol
— m² pk
—
Efficacité SBP → SUP
Ratio sous-sol technique (part du SBP · 0 = aucun)
ratio
Surface / place parking
m²/pl.
Taille moyenne lot
m² SUP
Nombre de lots
—
Prix de vente moyen / lot
—
Mode calcul parking
Places / lot
pl./lot
Nb places parking
—
Taux de capitalisation
%
Loyer annuel
CHF/m²/an TTC
= HT
—
Loyer parking
CHF/mois
▸C3 — Bureaux / activités
— m² SBP
— m² SUP
— m² ss-sol
— m² pk
—
Efficacité SBP → SUP
Ratio sous-sol technique (part du SBP · 0 = aucun)
ratio
Surface / place parking
m²/pl.
Taille moyenne lot
m² SUP
Mode calcul parking
1 place / N m² SUP
m²
Nb places parking
—
Taux de capitalisation
%
Loyer annuel
CHF/m²/an TTC
= HT
—
Loyer parking
CHF/mois
▸C4 — Immobilier spécial (EMS / résidence services)
— m² SBP
— m² SUP
— m² ss-sol
— m² pk
—
Efficacité SBP → SUP
Ratio sous-sol technique (part du SBP · 0 = aucun)
ratio
Surface / place parking
m²/pl.
Taille moyenne lot
m² SUP
Nombre de lots
—
Prix de vente moyen / lot
—
Mode calcul parking
Nb places total
places
Nb places parking
—
Taux de capitalisation
%
Loyer annuel
CHF/m²/an TTC
= HT
—
Loyer parking
CHF/mois
TOTAL CA
—
D
Coûts de construction
▸
Volume & travaux préparatoires
Hauteur moyenne / étage
m
Nombre moyen d'étages
Total m³ estimé
—
Travaux préparatoires
% travaux
— CHF HT
AMEX
CHF/m²
— CHF HT
Coûts unitaires CHF/m³
C1 — PPE / Villas (super)
CHF/m³
C2 — Locatif (super)
CHF/m³
C3 — Bureaux (super)
CHF/m³
C4 — Spécial (super)
CHF/m³
Sous-sol technique (toutes cat.)
CHF/m³
Parking (toutes cat.)
CHF/m³
Décomposition par catégorie d'usage
| Catégorie | Super | Ss-sol | Parking (nb pl. · m³) | Total CHF HT |
|---|---|---|---|---|
| TOTAL CONSTRUCTION | — |
Mandataires
% du coût construction HT
Total mandataires Construction
— · —
| Composante | Montant HT | Montant TTC |
|---|---|---|
| Construction (hors AMEX, mandataires, travaux prép.) | — | — |
| Travaux préparatoires | — | — |
| AMEX (aménagements extérieurs) | — | — |
| Mandataires | — | — |
| TOTAL CONSTRUCTION (avec mandataires) | — | — |
E
Frais de développement
▸
| Poste | Taux | Base de calcul | Montant TTC | Montant HT |
|---|---|---|---|---|
| Architecte SIA |
%
|
% × Const. TTC | — | — |
| Mandataires SIA |
%
|
% × Const. TTC | — | — |
| Marketing |
%
|
% × Const. TTC | — | — |
| Courtage |
%
|
% × CA TTC | — | — |
| Pilotage |
%
|
% × CA TTC | — | — |
| Taxes |
%
|
% × (C+M HT)×TVA | — | — |
| Asset Management fees |
%
|
% HT × Foncier | — | — |
| Libre / Imprévus |
%
|
% × (Const+Mand) | — | — |
| TOTAL FRAIS DE DÉVELOPPEMENT | — | — | ||
F
Financement & frais financiers
▸
Crédit & acomptes fonciers
Taux crédit moyen
% / an
Mode saisie acomptes
Souplesse : pourcentage ou numéraire
Acomptes fonciers
B1 — acompte initial
%
—
B2 — intermédiaire
%
—
B3 solde foncier =
95%
Intérêts intercalaires (calqué sur Excel)
| Poste | Capital | Taux | Durée (ans) | Facteur | Intérêts |
|---|---|---|---|---|---|
|
B1 — Intérêt acompte initial
Acompte initial × taux × durée × 50%
|
— | — |
|
× 0.50 | — |
|
B2 — Intérêt acompte intermédiaire
Acompte intermédiaire × taux × durée × 50%
|
— | — |
|
× 0.50 | — |
|
B3 — Intérêt solde foncier
Solde foncier × taux × durée (capital total après B1 + B2)
|
— | — |
|
× 1.00 | — |
|
D — Intérêt construction
Total const. TTC (avec mand.) × taux × durée construction × 50%
|
— | — |
|
× 0.50 | — |
| TOTAL FRAIS FINANCIERS STATIQUES | — | ||||
H
Modèle dynamique — Portage & Frais financiers
▸
Paramètres globaux
Durée totale (mois)
mois
Taux crédit moyen
%/an
PERFEE
PERFEE (% de la marge avant)
%
Montant PERFEE (pour info)
—
Décomposition des fonds propres
Les FP appelés sont scindés en deux sous-catégories avec leurs propres taux. Le total FP pur + Mezzanine doit faire 100%.
En remboursement Pari Passu, la mezzanine est généralement remboursée après le crédit bancaire mais avant les FP purs (juniorité intermédiaire).
FP pur
% FP pur
%
Taux FP pur
%/an
Mezzanine
% Mezzanine
%
Taux Mezzanine
%/an
✓ Décomposition cohérente : 100%
Pic FP + mezzanine
— CHF
— du CA
FP pur · 100%
— CHF
@ 2.00%/an
Mezzanine · 0%
— CHF
@ 6.00%/an
Remplit début / fin / profil de chaque poste selon le mode de commercialisation
(section E) et les durées (totale + études, section A). Les montants restent calculés automatiquement.
Paramétrage des dépenses
| Poste | Montant (CHF) | Début | Fin | Profil | % FP |
|---|
Paramétrage des ventes
| Poste | Montant TTC (CHF) | Début | Fin | Profil |
|---|
Paramètre précommercialisation
Taux acompte sur lots pré-vendus — profils Curve / Linéaire
%
% du prix de chaque lot pré-vendu encaissé à la signature (profils Curve / Linéaire). Le % de lots pré-vendus est défini par profil dans la table ci-dessous.
Rythme de commercialisation (lots restants, pendant le chantier)
×
1 = linéaire · >1 = accéléré (ventes plus tôt) · <1 = ralenti (ventes plus tard). N'affecte que les lots non pré-vendus, écoulés entre démarrage et livraison.
| Profil | % lots pré-vendus au démarrage travaux |
% acompte en bloc à la signature · Échelonné / Tout-livraison |
% à la livraison |
|---|---|---|---|
| Échelonné 20/80 | % |
% |
% |
| Tout livraison | % |
% |
% |
| Linéaire | % |
— | — |
| Curve | % |
— | — |
| Curve ×2 | % |
— | — |
| Curve ×3 | % |
— | — |
Pour les profils Échelonné 20/80 et Tout livraison, le % pré-vendu est encaissé en acompte au démarrage des travaux ; les lots restants sont commercialisés pendant le chantier selon le rythme, et le solde est payé à la livraison.
Pour les profils Curve / Linéaire, le % pré-vendu est encaissé à l'acompte (au taux défini ci-dessus) et le solde suit la courbe.
Courbe de commercialisation — % cumulé de lots vendus
Part cumulée du chiffre d'affaires sécurisé (lots vendus) au fil du temps, agrégée sur les 4 catégories. Le palier de départ = lots pré-vendus au démarrage des travaux ; la pente reflète le rythme de commercialisation pendant le chantier jusqu'à 100% à la livraison.
Cashflow mensuel réel
PIC FP + MEZZANINE
—
Encours max simultané des FP
CRÉDIT MAX (pic)
—
Pic du crédit cumulé brut
Frais financiers ventilés (Pari Passu)
RÉMUN. FP PUR
—
capital propre (junior)
RÉMUN. MEZZANINE
—
dette mezzanine (intermédiaire)
Intérêts crédit cumulés
—
Rémunération FP cumulée
—
Total frais financiers
—
Résultats dynamiques (J)
MARGE AVANT PERFEE
—
—
PERFEE recalculée
—
MARGE POST PERFEE
—
—
Écart statique → dynamique (effet capitalisation)
—
I
Plan financier — Synthèse détaillée
▸
Vue consolidée des recettes et dépenses TTC avec marge avant PERFEE et indicateurs financiers.
Identique à la slide finale de l'export PPT/PDF — mise à jour automatique à chaque calcul.
RECETTES TTC
Montant CHF
% CA
| — en attente de calcul — |
DÉPENSES TTC
Montant CHF
% CA
| — en attente de calcul — |
MARGE NETTE AVANT PERFEE
—
—
Pic crédit dynamique : —
Pic FP + mezzanine : —
Durée projet : —
J
Honoraires Promotion
▸
Chiffre d'affaires du groupe Swissroc (SRG) sur l'opération, ventilé par entité.
Les montants sont agrégés depuis les honoraires déjà calculés dans les sections D (mandataires) et E (frais de développement), ainsi que la PERFEE du plan financier dynamique. Montants HT.
| Entité / Poste | Montant HT |
|---|---|
| Honoraires ET | — |
| Direction de travaux | — |
| Risque & Bénéfices EG | — |
| Frais Généraux | — |
| Honoraires Développement | — |
| Frais de pilotage | — |
| Perfee | — |
| Honoraires Courtage | — |
| Courtage | — |
| Honoraires Architecture | — |
| Architecte SIA (E) | — |
| Architecte (D) | — |
| Honoraires Asset Management | — |
| Asset Management fees | — |
| TOTAL Honoraires Promotion | — |
K
Cashflow & trésorerie
▸
TRI projet avant PERFEE
—
Annualisé · plan financier dynamique
TRI projet après PERFEE
—
Annualisé · net de la performance fee
TRI fonds propres avant PERFEE
—
Annualisé · rendement des FP (effet de levier)
TRI fonds propres après PERFEE
—
Annualisé · net de la performance fee (effet de levier)
Temporalité du projet — Gantt des phases dépenses & ventes
Vision d'ensemble des phases — la position et la durée de chaque barre correspondent aux mois Début et Fin du paramétrage H.
L'opacité varie selon le profil (one-shot = barre courte, courbe = dégradé suivant la forme).
Cumul mensuel — recettes vs dépenses vs solde crédit
Trésorerie mensuelle — recettes ↑ / dépenses ↓ / nette
Profil des décaissements par poste
Profil des encaissements par catégorie de vente
Fonds propres : appels, rémunération, solde
Comparatif statique vs dynamique — frais financiers cumulés
Statique = projection linéaire des intérêts portés sur la durée du projet · Dynamique = intérêts réels Pari Passu mois par mois
Décaissement des fonds propres — vue annuelle
| Année | FP appelés (période) | Rém. FP (cumul) | Solde FP fin année |
|---|---|---|---|
| — en attente de calcul — | |||
FP appelés = part du décaissement financée par fonds propres (selon % FP par poste). Solde FP diminue à mesure que les ventes remboursent crédit puis FP.
Cashflow global — vue annuelle
| Année | Dépenses (an) | Recettes (an) | Tréso. nette an | Dépenses cumul. | Recettes cumul. | Solde crédit |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — en attente de calcul — | ||||||
Synthèse cashflow des postes B1, B2, D, E1, E2 (terrain + construction + frais dev) vs ventes C1–C4. Les frais financiers sont calculés à part en mode Pari Passu (mois par mois) et ne figurent pas dans les colonnes — ils sont retranchés en pied de tableau pour reconstituer la marge.
L
Analyse de sensibilité — multi-paramètres
▸
Deux visions complémentaires de la robustesse du projet face aux variations de paramètres clés :
Scénarios (Base / Pessimiste / Optimiste / Stress) et
Heatmap Prix × Coût (point mort identifié). La référence « Base / hypothèses actuelles »
s'appuie sur le plan financier dynamique (frais financiers Pari Passu réels).
🎯 Scénarios pré-définis — vue comparée
Combinaisons de variations cohérentes. Pessimiste = downside réaliste · Stress = test extrême · Optimiste = upside réaliste.
🔥 Heatmap — Marge selon Prix de vente × Coût construction
Matrice 7×7 avec marge en M CHF et % CA. Cellule ★ = hypothèses actuelles (frais financiers dynamiques Pari Passu). Ligne noire = point mort (marge = 0).
M
Analyse commerciale — Benchmark marché
▸
Comparaison automatique de tes paramètres de prix/loyers avec les benchmarks marché par commune et typologie.
Sources : BCN/Wüest Partner 2026, Neho, RealAdvisor, annonces actives (ImmoScout24, Homegate, immobilier.ch).
Note : calage stratégique préliminaire, pas une expertise officielle.
Réf. : mai 2026
🤖 Analyse IA avec Claude — benchmark marché (recherche web)
| Paramètre | Outil (valeur) | Marché bas | Marché médian | Marché haut | Verdict | Levier ↗/↘ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — calcul en cours — | ||||||
📊 Synthèse — Variante "Optimiste réaliste"
— calcul en cours —
🟢 Analyse Wüest Partner — données de marché extraites (quantiles)
🔬 Affiner avec une étude Wüest Partner (PDF + IA)
Importe une analyse Wüest Partner (PDF) de ta commune / région. Claude en extrait les données de marché (prix, loyers, taux de capitalisation, vacance, tendances), les compare aux hypothèses du projet et propose des ajustements chiffrés pour affiner l'analyse commerciale.
📈 Tendances macro — commune —
- — Sélectionnez une commune et lancez l'analyse Claude pour obtenir les tendances macro spécifiques —
⚠ Cette analyse est un calage stratégique. Pour expertise officielle de calage commercial : commander étude Wüest Partner / BCN dédiée au projet.